Omnis definitio in iure civili periculosa est:
parum est enim, ut non subverti posset

ZAKUP ZIEMI ROLNEJ – UREGULOWANIA PRAWNE

Od 2016 roku obowiązują nowe przepisy regulujące kwestię obrotu ziemią rolną. W konsekwencji powyższego, w obecnym stanie prawnym, poza nielicznymi wyjątkami, możliwość nabycia ziemi rolnej zarezerwowana jest prawie wyłącznie dla rolników czy osób zamierzających podjąć działalność rolniczą. Od zasady tej istnieją jednak pewne wyjątki, które omówione zostaną w niniejszym artykule.

Na potrzeby zbadania przedmiotowej kwestii, wskazać przede wszystkim należy, kiedy konkretną nieruchomość określić można mianem ziemi rolnej. O ziemi rolnej mówimy w sytuacji, gdy określony grunt wykorzystywany jest (bądź może być wykorzystywany) do działalności wytwórczej w rolnictwie – niezależnie od faktu, czy chodzi tu o uprawę roślin czy też hodowlę zwierząt. Kluczowa pozostaje przy tym kwestia przeznaczenia nieruchomości - określony grunt stanowi ziemię rolną jedynie wówczas, gdy nie ma dla niego ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź jeżeli w takowym planie oznaczono go jako nieruchomość przeznaczoną na cele bezpośrednio związane z produkcją rolną.

Zaznaczyć przy tym trzeba, że poniżej wskazane uregulowania nie mają zastosowania do nieruchomości rolnych o powierzchni nieprzekraczającej 3000 m², oraz nieruchomości o powierzchni nieprzekraczającej 5000 m², na których w dniu 30 kwietnia 2016 r. znajdował się budynek mieszkalny oraz obiekty, które nie były już wykorzystywane do produkcji rolnej.

Kolejnym zagadnieniem wymagającym wyjaśnienia jest kwestia, kto co do zasady może nabyć ziemię rolną bez zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. W pierwszej kolejności są to oczywiście rolnicy indywidualni (z jednym tylko ograniczeniem – należące do nich gospodarstwo nie może przekraczać powierzchni 300 hektarów). Na takowym nabywcy ciąży kilka obowiązków – ma on obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, a w przypadku zbycia nieruchomości zobowiązany jest uszanować przysługujące dzierżawcy gruntu oraz Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu nieruchomości.

Oprócz rolników, ziemię rolną bez żadnych ograniczeń nabyć mogą także osoby spokrewnione ze zbywcą nieruchomości tj. dziecko, wnuk, rodzic, dziadek, rodzeństwo lub małżonek takowej osoby. Dodatkowo, w spadku po zmarłym właścicielu, nieruchomość może otrzymać każdy, kogo tylko właściciel ustanowi jako swojego spadkobiercę.

Niezależnie od powyższego, istnieją dwa dodatkowe wyjątki, w których ziemię rolną mogą nabyć osoby inne niż wymienione powyżej, aczkolwiek może się to stać jedynie po uprzednim uzyskaniu zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.

Przede wszystkim o wydanie takowej zgody może się ubiegać osoba, która dopiero zamierza zostać rolnikiem i chciałaby stworzyć gospodarstwo rodzinne. W takim przypadku jest ona zmuszona wypełnić wniosek, zgodnie z którym zobowiąże się do zamieszkiwania na danym terenie przez pięć lat oraz do należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Taka osoba musi również przedstawić odpowiednie kwalifikacje, ażeby istniała pewność, że posiada umiejętności do podjęcia działalności rolniczej.

Ponadto, o wydanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych zgody na zbycie ziemi rolnej wystąpić może także dotychczasowy jej właściciel. W tym przypadku musi on udowodnić, że pomimo starań, nie udało mu się uzyskać żadnego kupca uprawnionego do nabycia ziemi na mocy ustawy. Również wtedy wykazać się powinno, iż nowy właściciel daje gwarancje prawidłowego prowadzenia działalności rolniczej (a zatem, że posiada on odpowiednie kwalifikacje).

Nie można pominąć, iż na nabywcy ziemi ciąży szereg uregulowanych prawnie obowiązków. Przede wszystkim, przez okres dziesięciu lat musi on prowadzić gospodarstwo rolne. Mało tego – w tym czasie nie może on także zbyć nieruchomości, ani oddać jej w posiadanie jakimkolwiek innym podmiotom. Warunki te mogą zostać zmodyfikowane jedynie, jeżeli właściciel uzyska sądowe zwolnienie ze wskazanych obowiązków oraz zgodę na sprzedaż ziemi (przy czym takową zgodę uzyskać może jedynie w przypadku szczególnych okoliczności). Tu również istnieje pewien wyjątek – z obowiązków tych zwolniony jest nabywca będący osobą bliską dla sprzedawcy.

W tym stanie rzeczy, stwierdzić należy, iż po wprowadzonych zmianach w prawie, kwestia obrotu ziemi rolnej stała się dosyć skomplikowana.

Jeżeli zatem poszukują Państwo pomocy w sytuacjach związanych z opisanymi kwestiami, toteż proszę o kontakt z moją Kancelarią.